サブリース契約とは?土地活用における家賃保証について

土地の活用方法はいくつかありますが、その中でもアパートを建てて賃貸収入を得ようと考えたりします。しかしアパートを建設するには初期投資で多くのお金が必要ですし、ローンを返済していかなければいけません。投資が大きい分、収益も大きくなりますが、アパートを建てた場合、空室のリスクや管理について考えておかなければいけません。人気エリアのマンション売却は相場価格と業者選びが重要!でいっている人気エリアを選ぶことが空き室をなくすには手っ取り早い方法ではありますがそれだけでは完璧なリスク回避にはなりません。

収益は入居者からの賃料ですので、空室があると収益は減ってしまいます。新築時は新しいという事だけで、入居者が集まったりしますが、数年たてば、賃貸を探す人にとって他の物件と同条件ですので、すべて埋まるとは限りません。

空室になったとしても、また埋まれば良いのですが、空室が続いたり、空室の部屋が増えると収益が悪化して安定収入を得られなくなってしまったりします。

そんな時の為に考えて欲しいのが「サブリース」です。

サブリースとは?

サブリースという言葉を聞いた事があるでしょうか?

サブリースとは、不動産会社がアパートのオーナーから一括借り上げの契約(マスターリース契約)し、入居者に転貸する事です。

イメージしずらいかもしれませんが、不動産会社が一括借り上げですので、アパートのオーナは不動産会社にすべての部屋を貸している事になり、不動産会社は一括借り上げしたアパートを入居者に転貸しして収益を得ます。

サブリースのメリット

サブリースのメリットについて紹介します。メリットがないと意味がありませんね。

  1. ①定額の家賃収入が入る。家賃が保証される
  2. ②入居者との関わりがないのでラク
  3. ③入居者の募集や物件の管理をしてもらえる

①定額の家賃収入が入る。家賃が保証される

何と言っても家賃保証があるのがサブリースのメリットです。上記で空室のリスクについて少し言いましたが、賃貸経営でもっとも不安なのは空室で家賃収入が減ってしまう事です。ローンの支払いもありますので、少しでも不安になる要素は避けたいですよね。その点、サブリースでは、不動産会社が一括借り上げですので、空室が出たとしても一定額の家賃収入がオーナーに入ります。

空室でなくても、家賃滞納などのリスクも考えられますが、その点についても心配せずにすみます。安心して賃貸経営を行うならサブリース契約の利用は検討する価値があると思います。ただし、不動産会社も一括借り上げをして又貸しする訳なので、利益を出さないといけないのでオーナーに入る賃料が相場よりも少し少なめになってしまうの点は考える必要があります。しょうがないですが...。

オーナー的には少し賃料が低くなったとしても安心を買うという感覚ですね。

②入居者との関わりがないのでラク。

オーナーにもよりますが、アパート経営の場合、家賃を徴収したり、入居者からのクレーム、近隣や入居者同士のトラブルなどの場合、入居者と関わりを持つ必要が当然あります。ですが、不動産会社(サブリース会社)と契約をしているので、このような事があったとしても、オーナーではなく転貸している会社がすべて対応してくれます。

オーナーは特別な事がない限りは入居者と関わる事は一切ありません。何かあると時間も取られますし、面倒な事も色々を出てくる可能性もありますので、そういった事をサブリース会社に任せれるのはメリットですね。

③入居者の募集や物件の管理をしてもらえる

入居者の募集をサブリース会社にしてもらえます。オーナーは入居者がいても居なくてもサブリース契約を結んでいるので、一定の家賃収入が入ってきます。しかし、サブリース会社は空室では利益がでないので、リスクを避けるために入居者を募集しますし、なるべく建物が理由で退去されないように、アパートの管理維持をします。

サブリースでなくても、入居者の募集は不動産会社に仲介を頼む場合がほとんどかと思いますが、通常は他にも紹介する物件がある訳ですので、特に優先順位はあまりないですよね?しかしサブリース契約を結んでいる不動産会社は埋まった方が利益になるので優先的に募集します。個人でできない事もありませんが、サブリースで、管理を任せてしまった方がラクな気がします。

まとめ

土地活用でのアパート経営については見えない部分もあり正直不安な面もありますが、サブリースの事などを知っていると少しは前向きに検討できるかと思います。アパート経営だけが土地活用方法ではありませんが、初めから難しいと聞くからと言った理由で選択肢から外すのはもったいない気がします。土地は何もしなくても税金を取られるので、もし有効活用できる方法があるなら検討してみても良いと思います。

今回、サブリースについて説明しましたが、アパート経営については立地なども関係してきます。駅近や繁華街などであれば、サブリースを利用しなくても入居者が集まる可能性はありますよね?大変な部分もありますが、サブリースしない方が良い立地もあるはずですので、その辺りは臨機応変に考えた方が良いですね。

土地活用はその土地にあった有効活用方法があるはずですので、アパートに限らず活用方法を考えてみると良いですね。